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La Loi Pinel

A PROPOS DE LA LOI PINEL

La loi Pinel au secours du marché immobilier

Les logements français ne trouvent plus preneurs et ce malgré une baisse des prix de vente. D’après les chiffres publiés par le réseau d’agences immobilières Orpi, le recul des prix ne suffit pas à relancer le marché. Dans la majorité des métropoles le prix de vente d’un logement a chuté de manière significative ; les villes les plus touchées étant Lille et Marseille avec respectivement - 6% et - 4% au 1er semestre 2014 par rapport au 1er semestre 2013. Alors que les acheteurs sont aux abonnés absents, ce sont les demandes de location qui, a contrario, explosent. Ainsi, Orpi annonce une augmentation de plus de 50% dans ce secteur. Afin de relancer les ventes immobilières, le gouvernement Valls compte sur le dispositif Pinel, qui vient assouplir les conditions de la loi Duflot.

Exit Duflot, bonjour Pinel

Ce nouveau texte a été défendu par Sylvia Pinel, Ministre du Logement, de l’Egalité des territoires et de la Ruralité et Manuel Valls, Premier Ministre. Entrée en vigueur le 1er octobre 2014, la loi Pinel devrait permettre d’augmenter la vente de logements neufs. Comment ? En misant sur un attrait simple et efficace : une défiscalisation attractive pour les acheteurs souhaitant se lancer dans l’investissement locatif. Le but est donc bien d’améliorer la loi Duflot qui n’a pas su charmer les investisseurs, au point de disparaître au profit de ce nouveau dispositif.

La défiscalisation Pinel en quelques mots

Pour faire simple, la loi Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt non négligeable lors de l’acquisition d’un logement neuf en métropole et outre-mer, si celui-ci est mis en location durant 6 ans au minium. Pour que l’acheteur puisse profiter de la défiscalisation prévue, l’achat de l’appartement ou de la maison doit avoir lieu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Un dispositif qui permet ainsi de devenir propriétaire d’un investissement locatif tout en baissant son impôt sur le revenu. Notons néanmoins que si le texte officiel de ce nouvel outil a bien été voté, les décrets d’application de la loi Pinel, modifiant la loi Duflot, n’ont pas encore été approuvés définitivement. Les informations délivrées sur ce site sont donc susceptibles d’être modifiées.

Toutes les conditions de la loi Pinel

La défiscalisation financière Pinel est soumise à plusieurs conditions. En tout premier lieu, l’investissement réalisé ne doit pas dépasser les 300 000 euros par an, et le prix du logement acheté au m² est plafonné à 5 500 euros. Le texte permet également un maximum de 2 investissements par an, la globalité de ces deux investissements ne dépassant pas les 300 000 euros par an.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

o Les biens neufs ou en état d’achèvement ; o les locaux transformés en logement ; o les logements réhabilités ; o les logements ayant subis d’importantes réparations. Il est donc tout à fait possible pour les acheteurs d’investir dans l’ancien à condition d’y réaliser des travaux, comme le signale l’article 257 du code général des impôts : « Un appartement réhabilité peut être considéré comme neuf, dès lors qu’il est soumis à la TVA immobilière ». Notons également qu’un logement mis en location dans une résidence étudiante ou de retraite rentre aussi dans le dispositif Pinel.

Conditions géographiques à la loi Pinel

Toutes les communes ne sont pas concernées par cette nouvelle mesure. Le gouvernement a mis en place cette défiscalisation pour soutenir le marché immobilier dans les zones où la demande locative est la plus importante. Ce zonage a été revu et corrigé, puis mis en place depuis le 1er octobre 2014. Il compte ainsi : o La zone A avec 650 communes dont l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et l’agglomération lyonnaise. Le loyer sera plafonné à 12,42 euros le m². o La zone A bis avec 77 communes dont Paris. Plafond du loyer : 16,72 euros le m². o La zone B1 avec 1 546 agglomérations de plus de 250 000 habitants dont la Corse, La Rochelle ou encore Saint-Malo. Plafond du loyer : 10,00 euros le m². o La zone B2 avec des agglomérations de plus de 50 000 habitants, les zones littorales chères et frontalières, les limites de l’Île-de-France. Plafond du loyer : 8,69 euros le m². Cette zone est éligible au dispositif Pinel seulement si la commune a fait l’objet d’un agrément délivré par le préfet de la région.

Les conditions de ressources

Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 Personne seule 36 502 36 502 29 751 26 776 Couple 54 554 54 554 39 731 35 757 Personne seule ou couple avec 1 enfant 71 515 65 579 47 780 43 002 Personne seule ou couple avec 2 enfants 85 384 78 550 57 681 51 913 Personne seule ou couple avec 3 enfants 101 589 92 989 67 854 61 069 Personne seule ou couple avec 4 enfants 114 315 104642 76 472 68 824

DÉFISCALISATION PINEL

Rappelons que la loi Pinel est applicable aux biens immobiliers achetés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Ce dispositif a été mis en place pour relancer le marché immobilier et l’investissement locatif.

Avantage fiscal et dispositif Pinel

La réduction d’impôt liée à la loi Pinel dépend de la durée de mise en location du logement acheté. o Pour un engagement de 6 ans, l’acheteur pourra bénéficier de 12% de réduction sur le prix d’achat, dans la limite de 36 000 euros, o pour 9 ans 18% du prix d’achat, dans la limite de 54 000 euros, o enfin pour 12 ans 21% du prix d’achat du logement, dans la limite de 63 000 euros. L’avantage fiscal sera identique pour les sociétés civiles de placement immobilier, communément appelé SCPI. Notons que la durée d’engagement de la location pourra être modifiée par l’acheteur. Il est impossible de cumuler la défiscalisation Pinel avec les lois Duflot, Scellier, Malraux, Censi-Bouvard ou la loi sur les monuments historiques. Ce dispositif est également soumis au plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 euros par an.

Simulations d’une réduction d’impôt Pinel

Le tableau qui suit montre trois simulations de réduction d’impôt Pinel appliquée à différents prix d’achat et avec les 3 durées d’investissement locatif. Pour un achat de 150 000 euros : Durée de l’investissement locatif Réduction d’impôt 6 ans 3 000 euros par an (18 000 euros au total) 9 ans 3 000 euros par an (27 000 euros au total) 12 ans 3 000 euros les 9 premières années, puis 1 500 euros les 3 dernières années (36 000 euros au total) Pour un achat de 200 000 euros : Durée de l’investissement locatif Réduction d’impôt 6 ans 4 000 euros par an (24 000 euros au total) 9 ans 4 000 euros par an (36 000 euros au total) 12 ans 4 000 euros les 9 premières années, puis 1 500 euros les 3 dernières années (42 000 euros au total) Pour un achat de 300 000 euros : Durée de l’investissement locatif Réduction d’impôt 6 ans 6 000 euros par an (36 000 euros au total) 9 ans 6 000 euros par an (54 000 euros au total) 12 ans 6 000 euros les 9 premières années, puis 3 000 euros les 3 dernières années (63 000 euros au total)

Loi Pinel et investissement locatif

Il s’agit bien évidemment du principal attrait de la loi Pinel. L’investissement locatif est le rêve de nombreux Français, mais par peur d’une augmentation de leurs impôts, très peu osent franchir le pas. Depuis ces dernières années, les gouvernements successifs ne cessent d’annoncer de nouvelles mesures afin d’inciter les acheteurs à investir dans la location : dispositifs Scellier, Girardin, Borloo, Duflot… et aujourd’hui Pinel ! Mais que promet réellement cette nouvelle mesure ?

Principe de la loi Pinel pour l’investissement immobilier

Répondre à la demande locative croissante des Français voilà l’objectif principal de la loi Pinel. Ces dernières années, étudiants, retraités, salariés ont de plus en plus de mal à trouver un logement en location dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Marseille. Un mal qui ne peut être enrayé que par l’encadrement des loyers (souvent abusifs dans les villes où les demandes de location sont importantes), mais aussi en encourageant l’achat de logement au profit d’un investissement locatif. En investissant avec Pinel l’acheteur pourra bénéficier d’avantages fiscaux. Plusieurs conditions devront alors être respectées : o Acheter un bien immobilier entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 o Louer son logement pendant 6, 9 ou 12 ans o Le logement devra répondre de la norme RT 2012 ou au label BBC o Le bien devra être loué nu o Le logement devra se situer dans les zones A bis, A, B1 ou B2 (sur agrément). o Les loyers seront alignés aux plafonds réalisés par zones géographiques o Les ressources du locataire ne devront pas dépasser un certain plafond o Enfin, le prix de l’achat sera plafonné au prix par mètre carré de surface habitable de 5 500 euros.

Placement locatif avec Pinel : les grandes nouveautés

Le dispositif Pinel comprend deux grandes nouveautés qui ne pourront que séduire les investisseurs. La première, citée brièvement au-dessus, concerne la durée d’engagement locatif. Alors que la loi Duflot n’avait qu’une seule possibilité, 9 ans, la nouvelle loi offre un choix : 6, 9 ou 12 ans. Trois options pour trois réductions d’impôt différentes, respectivement de 12, 18 ou 21%, calculées d’après le prix de revient du bien. Deuxième nouveauté et pas la moindre : l’acheteur pourra louer son bien à un membre de sa famille, un ascendant ou descendant. De cette façon, l’investissement locatif pourra par exemple faire économiser la location d’un logement par les parents à un étudiant, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Il s’agit là d’une économie de taille qui sera sans aucun doute très largement appréciée par bon nombre de familles.

LA LOI PINEL EN OUTRE MER

Loi Pinel et investissement en outre-mer Avant d’aborder ce chapitre, n’oublions pas que la loi Pinel n’a pas encore été définitivement adoptée, les décrets d’application doivent encore être approuvés. Les informations délivrées ici sont donc susceptibles d’évoluer. Une défiscalisation plus importante pour l’outre-mer Comme pour la métropole, le dispositif Pinel DOM-TOM a remplacé la loi Duflot en outre-mer depuis le 1er septembre 2014. Si les conditions et le principe sont les mêmes que pour l’Hexagone, les avantages fiscaux sont en revanche plus importants ! Investir en Guadeloupe ou en Martinique permettrait d’obtenir une réduction d’impôt plus avantageuse. Les départements et les collectivités d’outre-mer concernés par la loi Pinel sont : la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, la Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, Nouvelle Calédonie, Polynésie française et les îles Wallis et Futuna. Loi Pinel DOM-TOM : une bonne surprise pour les investisseurs Si les conditions de durée d’engagement locatif ne changent pas, le taux de réduction d’impôt proposé par la loi Pinel outre-mer est lui plus haut. Ainsi, pour un investissement locatif d’une durée de 6 ans, là où en métropole on pouvait obtenir 12% de réduction d’impôt, en outre-mer ce taux passe à 23%. Pour les deux autres durées d’engagement, le gouvernement a annoncé pour 9 ans un taux de 29% (contre 18% en métropole) et pour 12 ans un taux à 32% (contre 21% pour l’Hexagone). Les mêmes conditions d’éligibilité que la métropole Pour bénéficier de la loi Pinel outre-mer les conditions ne changent pas, vous pouvez les retrouver sur la page conditions de la loi Pinel. En revanche les plafonds de ressources des locataires ne sont pas identiques. Pour accéder à la location d’une habitation en loi Pinel DOM-TOM, le foyer devra justifier de ses revenus à l’aide de son avis d’imposition N-2. Le revenu fiscal de référence devra être inférieur au plafond fixé par le gouvernement : FOYERS Guadeloupe, Guyanne, Martinique, Réunion, Saint Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, îles Wallis-et-Futuna Personne seule 36 502 29 751 Couple 54 554 39 731 Personne seule ou couple avec 1 enfant 65 579 47 780 Personne seule ou couple avec 2 enfants 78 550 57 681 Personne seule ou couple avec 3 enfants 92 989 67 854 Personne seule ou couple avec 4 enfants 104 642 76 472